Tips för att göra upp ett bra arrendeavtal
Ett välutformat arrendeavtal gynnar både arrendegivaren och odlaren, och skapar en grund för ett fungerande samarbete. Det ligger i båda parternas intresse att noggrant anteckna avtalets villkor, giltighetstid och arrendebelopp.
Arrendepriset för åker
Åkerarrendet fastställs alltid genom ett avtal mellan markägaren och odlaren. Hektarvisa arrendepriser kan variera betydligt. Förutom den regionala efterfrågan och tillgången på arrendeåkrar påverkar även åkerns läge, skick och användningsändamål prisnivån.
Arrendeavtalets längd
Ett arrendeavtal kan gälla i högst 20 år, ifall det inte omfattar bostads- och ekonomibyggnader som behövs för jordbruket. I sådana fall kan arrendetiden vara upp till 25 år. Om man inte har antecknat arrendetiden i avtalet anses det att avtalet är giltigt i två år. Ett muntligt arrendeavtal kan gälla högst två år.
Långvariga arrendeavtal är oftast gynnsamma för odlaren, eftersom de skapar stabilitet och möjliggör en långsiktig planering och utveckling av produktionen. Samtidigt kan arrendatorn satsa på skötsel och förbättring av åkrarnas skördeproduktionsförmåga, vilket också är i markägarens intresse.
Enligt en enkät som BSAG utförde år 2025 framgick det att den stora majoriteten av odlare hoppades på att arrendeavtal skulle räcka åtminstone 10 år eller längre.
Arrendeavtalets villkor
I arrendeavtalet ska parterna, de åkerområden som utarrenderas, arrendetiden och -beloppet anges. Det är också klokt att skriftligen komma överens om eventuella villkor som rör samarbetet. Sådana villkor kan till exempel handla om åkerns grundförbättringar eller avtalets uppsägningsvillkor.
Om avtalet innehåller specialvillkor som medför tilläggskostnader är det viktigt att förhandla om vem som ansvarar för dem och hur kostnaderna fördelas mellan parterna. Vissa åtgärder, som täckdikning, kan ha långvariga effekter, inte bara på odlingen utan även på åkerns arrende- och försäljningsvärde under flera decennier. Förhandlingens slutresultat antecknas tydligt i arrendeavtalet.
Hjälp med att göra upp arrendeavtal
Det finns flera aktörer som erbjuder mallar och blanketter för arrendeavtal för åkermark. SLC tillhandahåller till exempel en avtalsmodell för sina medlemmar. Markägaren och arrendatorn kan också använda blanketten ”Avtal om jordens bördighet”, som fungerar som en frivillig bilaga till arrendeavtalet. Med hjälp av den kan parterna komma överens om konkreta åtgärder för att bevara och förbättra åkerns produktionsförmåga.
Om det känns krävande att utforma ett arrendeavtal på egen hand går det att ta hjälp av en utomstående sakkunnig. Flera av lantbrukets rådgivningsorganisationer har erfarenhet och expertis i frågor som gäller arrendeavtal.
Frågor och svar
Både markägare och arrendatorer kan ha många olika frågor som rör arrendeavtal för åkermark. Osäkerheten kring vad som kan hända med avtalet i olika situationer kan försvåra ingåendet av långvariga avtal.
Svaren i denna fråge- och svarssamling är avsedda enbart som allmän information och ersätter inte expert- eller juristrådgivning. Om du har frågor om arrendeavtal för åkermark eller behöver individuell juridisk vägledning ska du kontakta en jurist som är insatt i frågor om markarrende.
Villkoret är giltigt mellan parterna, om den sammanlagda längden av arrendeperioderna (det ursprungliga avtalet och det avtal som förlängs med stöd av förtursrätten) inte överstiger 20 år vid arrende av åkermark, eller 25 år när arrendet även omfattar bostads- och ekonomibyggnader som behövs för att bedriva lantbruk. Om den sammanlagda arrendetiden överstiger 20 eller 25 år, kan förtursvillkoret anses vara ogiltigt.
Om markägaren efter avtalstidens utgång arrenderar ut åkermarken till någon annan, även om arrendatorn vill utnyttja sin förtursrätt att arrendera området på nytt, kan markägaren bli skyldig att betala en ersättning till den tidigare arrendatorn. För den nya arrendatorn uppkommer inga rättsverkningar i sådana fall.
I arrendeavtalet kan man avtala om avtalsvite/sanktion. Att kräva avtalsvite förutsätter inte bevis på att avtalsparten faktiskt har lidit skada på grund av avtalsbrottet.
Om inget avtalsvite har avtalats, är det möjligt för arrendatorn kräva skadestånd med stöd av skadeståndslagen.
En försäljning av åkermarken leder till att arrendeavtalet upphör endast om det uttryckligen har avtalats i arrendeavtalet
Uppsägning av ett arrendeavtal förutsätter att det i avtalet särskilt har avtalats om en uppsägningsgrund. Uppsägningen ska göras skriftligen och uppsägningsmeddelandet ska delges bevisligen. I meddelandet ska tidpunkten för avtalets upphörande anges, vilken bestäms utifrån avtalets längd i enlighet med villkoren i jordlegolagen. Avtalet upphör utan påföljder om inte annat har avtalats.
Hävning av arrendeavtal grundar sig på de hävningsgrunder som anges i jordlegolagen. Även hävningsmeddelandet ska upprättas skriftligen och delges bevisligen. Rätten att häva avtalet förfaller, om försummelsen rättas till innan hävningsmeddelandet har delgivits mottagaren eller om hävningen inte sker inom skälig tid från det att parten fick kännedom om hävningsgrunden.
Vid hävning upphör avtalet omedelbart, och den part som häver avtalet har rätt till skadestånd för de skador som orsakas av att avtalet upphör i förtid.
Mer om ämnet i jurist Kimmo Tammis presentation, se inspelningen av webbinariet.
Se även frågor 4–7.
Arrendeavtalet kan sägas upp, om det i avtalet har antecknats en uppsägningsgrund. Grunden kan i praktiken vara vilken omständighet som helst som parterna har kommit överens om.
I uppsägningsmeddelandet ska uppsägningsgrunden anges. Parterna kan avtala om uppsägningsgrunderna i detalj, eller så kan uppsägningsgrunden formuleras på en allmän nivå, till exempel: ”en av parterna har rätt att säga upp avtalet i enlighet med villkoren i jordlegolagen”. I ett sådant fall kan vardera parten i praktiken säga upp avtalet när som helst.
Enligt jordlegolagen har arrendegivaren rätt att häva arrendeavtalet på grund av en väsentlig försummelse. Tröskeln för väsentlighet kan till exempel överskridas vid upprepade överträdelser av den underhållsskyldighet som gäller åkermark enligt jordlegolagen, om arrendatorn inte har åtgärdat bristerna trots uppmaning från arrendegivaren. En väsentlig försummelse kan till exempel vara upprepad försummelse av den lagstadgade bekämpningen av flyghavre.
Se även fråga 3.
Arrendegivaren har rätt att häva avtalet om arrendatorn har försummat att betala arrendet och, trots uppmaning, inte betalar inom en månad från uppmaningen.
Om avtalsvillkoren inte har följts beror påföljderna på om sanktioner har avtalats i avtalet. Om sanktioner har avtalats, förfar man i enlighet med de villkor som reglerar dem. Om inga sanktioner har fastställts, kan sådana inte heller krävas, men i vissa fall kan uppkomna skador behöva ersättas med stöd av skadeståndslagen.
Vid väsentliga avtalsbrott kan det även vara fråga om en försummelse som ger rätt att häva avtalet. Vid hävning kan den part som häver avtalet kräva ersättning för de skador som följer av att avtalet upphör i förtid.
Om förhandlingarna inte leder till en lösning, kan ärendet i sista hand föras till tingsrätten som ett tvistemål. Förlikningsförfarande vid tingsrätten är möjligt, om båda parter samtycker till detta. Om avtalet innehåller en skiljeklausul, avgörs tvisten i enlighet med den.
Om arrendegivaren avlider fortsätter arrendeavtalet som normalt och binder dödsboet. I avtalet kan man dock i förväg ta in en uppsägningsklausul, enligt vilken avtalet kan sägas upp i en sådan situation.
Som huvudregel får arrendatorn inte överlåta arrenderätten utan arrendegivarens samtycke. Om avtalet emellertid ger rätt att överlåta arrenderätten utan arrendegivarens särskilda samtycke, anses arrenderätten vara ärftlig och avtalet fortsätter att binda dödsboet. Om ett sådant villkor saknas, ska arvingarna inom tre månader underrätta arrendegivaren om sin vilja att fortsätta avtalet. Om ingen underrättelse lämnas, upphör avtalet genom uppsägning.
Om arrendeavtalet innehåller ett villkor om arrendatorns rätt att överlåta avtalet till tredje man, kan den insjuknade arrendatorn överlåta avtalet.
Om arrendatorn insjuknar och avtalet inte innehåller något villkor om att avtalet kan överlåtas på tredje man, kan arrendatorn försöka förhandla fram en lämplig lösning med arrendegivaren. Om förhandlingarna inte leder till resultat, kan arrendatorn till exempel anlita ett företag som tillhandahåller maskinentreprenadtjänster för de åtgärder som krävs för odling av åkermarken.
Alternativt, om arrendatorn är en fysisk person eller ett dödsbo och inte utan arrendegivarens samtycke får överlåta arrenderätten till någon annan, kan tingsrätten på ansökan ge arrendatorn rätt att säga upp ett tidsbestämt arrendeavtal eller att överlåta det till någon annan, om:
- arrendatorns möjlighet att använda arrendeområdet för det avsedda ändamålet har upphört eller väsentligt försvårats på grund av sjukdom eller skada som drabbat arrendatorn eller en familjemedlem, eller av annan jämförbar orsak; och
- det skulle vara uppenbart oskäligt för arrendatorn att arrendeförhållandet fortsätter hela arrendetiden.
Det ska beaktas att arrendegivaren i en sådan situation har rätt till skälig ersättning av arrendatorn för den skada som orsakas av att avtalet upphör i förtid. Det är också viktigt att notera att denna rätt inte gäller situationer där arrendatorn är ett aktiebolag.
När markägaren arrenderar åkermark till en jordbrukare överlåter han eller hon besittningen av marken för en bestämd tid och får inte ingripa i den under arrendetiden. Om markägaren till exempel vill anlägga ett skidspår med snöskoter på åkern, måste han eller hon be jordbrukaren om tillstånd.
KONTAKTA OSS
