Vinkit hyvän vuokrasopimuksen laatimiseen
Hyvin laadittu vuokrasopimus hyödyttää sekä vuokranantajaa että viljelijää ja luo pohjan toimivalle yhteistyölle. Vuokrasopimuksen ehtojen, keston ja vuokran määrän huolellinen kirjaaminen on molempien osapuolten edun mukaista.
Pellon vuokrahinta
Pellon vuokra määräytyy aina vuokranantajan ja viljelijän välisellä sopimuksella. Hehtaarikohtaiset vuokrahinnat voivat vaihdella merkittävästi. Vuokran suuruuteen vaikuttavat muun muassa vuokrapeltojen alueellinen kysyntä ja tarjonta, mutta myös useat muut tekijät, kuten pellon sijainti, kunto ja käyttötarkoitus.
Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimus voi olla enintään 20 vuotta, ellei siihen sisälly maatalouden harjoittamiseen tarvittavia asuin- ja talousrakennuksia, jolloin se voi olla enintään 25 vuotta. Jos sopimukseen ei ole kirjattu vuokra-aikaa, katsotaan että vuokrasopimus on voimassa 2 vuotta. Suullinen vuokrasopimus on voimassa enintään 2 vuotta.
Viljelijälle pitkäkestoiset vuokrasopimukset ovat usein hyödyllisiä, koska ne luovat vakautta ja antavat mahdollisuuden suunnitella ja kehittää tuotantoa pitkäjänteisesti. Samalla vuokralainen voi panostaa peltojen sadontuottokyvyn hoitoon ja parantamiseen, mikä on myös pellonomistajan etu. BSAG:n vuonna 2025 tekemän kyselyn vastauksissa suuri enemmistö viljelijöistä toivoi, että vuokrasopimukset olisivat 10 vuotta tai sitä pitempiä.
Vuokrasopimuksen ehdot
Vuokrasopimukseen tulee kirjata osapuolet, vuokrattavat peltoalueet, vuokra-aika ja vuokran suuruus. Vuokrasopimukseen voi lisätä ehtoja, joista kannattaa sopia kirjallisesti. Ehdot voivat koskea esimerkiksi pellon parannustoimenpiteitä tai sopimuksen irtisanomisperusteita.
Mikäli vuokrasopimukseen sisällytetään erityisehtoja, jotka aiheuttavat lisäkuluja, on tärkeää neuvotella, kuka niistä vastaa tai miten kulut jaetaan osapuolten kesken. On hyvä muistaa, että osa sovituista toimista, kuten salaojitus, voi vaikuttaa kymmeniä vuosia paitsi viljelyyn myös maan vuokra- ja myyntiarvoon. Neuvottelun lopputulos kirjataan selkeästi vuokrasopimukseen.
Apua vuokrasopimuksen laatimiseen
Eri toimijat tarjoavat lomakepohjia, joiden avulla voidaan laatia peltomaan vuokrasopimus. Esimerkiksi MTK tarjoaa sopimusmallia jäsenilleen. Lisäksi maanomistaja ja vuokralainen voivat hyödyntää Maan kasvukuntosopimus -lomakepohjaa, joka toimii vapaaehtoisena liitteenä maatalousmaan vuokrasopimuksessa. Sen avulla osapuolet voivat sopia konkreettisista toimista, joilla pyritään edistämään ja ylläpitämään pellon sadontuottokykyä.
Jos vuokrasopimuksen laatiminen tuntuu vaikealta, voidaan apuna käyttää ulkopuolista asiantuntijaa. Monilta maatalouden neuvontaorganisaatioilta löytyy asiantuntemusta maanvuokrasopimuksiin liittyen.
Kysymyksiä ja vastauksia
Maanomistajalla ja viljelijällä voi olla monenlaisia pellon vuokrasopimuksiin liittyviä kysymyksiä, ja pitkäkestoisen sopimuksen solmimista voi vaikeuttaa epävarmuus siitä, mitä sopimukselle tapahtuu erilaisissa tilanteissa.
Tämän kysymys–vastauspalstan vastaukset ovat tarkoitettu vain yleisluontoiseksi tiedoksi, eivätkä ne korvaa asiantuntijan tai juristin antamaa neuvontaa. Jos sinulla on kysymyksiä pellon vuokrasopimuksista tai tarvitset yksilöllistä oikeudellista ohjausta, kannattaa olla yhteydessä maan vuokra-asioihin perehtyneeseen juristiin.
Kirjaus on pätevä osapuolten välillä, jos vuokrakausien yhteenlaskettu kesto (alkuperäinen sopimus ja etuoikeuden perusteella jatkettu sopimus) ei ylitä peltomaan vuokrassa 20 vuotta tai silloin, kun vuokraan sisältyy myös viljelyyn käytettäviä rakennuksia, 25 vuotta. Jos vuokrakausien yhteenlaskettu kesto ylittää 20 tai 25 vuotta, voidaan etuoikeusehtoa katsoa mitättömäksi.
Jos maanomistaja kuitenkin vuokraa pellon jollekin muulle sopimuskauden päätyttyä, vaikka vuokraviljelijä haluaisi käyttää etuoikeuttaan vuokrata alue uudestaan, maanomistaja voi joutua maksamaan korvauksen edelliselle vuokralaiselle. Uudelle vuokralaiselle tästä ei aiheudu seurauksia.
Vuokrasopimuksessa voidaan sopia sopimussakosta/sanktiosta. Sopimussakon periminen ei edellytä näyttöä siitä, että sopimusosapuoli on tosiasiallisesti kärsinyt vahinkoa sopimusrikkomuksen vuoksi.
Mikäli sopimussakosta ei ole sovittu, vuokralaisen on mahdollista vaatia vahingonkorvausta vahingonkorvauslain perusteella.
Peltokauppa päättää vuokrasopimuksen vain, jos siitä on erikseen sovittu vuokrasopimuksessa.
Vuokrasopimuksen irtisanominen edellyttää, että sopimuksessa on erikseen sovittu irtisanomisperusteesta. Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti, ja irtisanomisilmoitus tulee toimittaa todisteellisesti. Ilmoituksessa on mainittava sopimuksen päättymisaika, joka määräytyy sopimuksen keston perusteella maanvuokralain säännösten mukaisesti. Sopimus päättyy ilman seuraamuksia, ellei sopimuksessa ole toisin sovittu.
Vuokrasopimuksen purkaminen perustuu maanvuokralain mukaisiin purkamisperusteisiin. Myös purkuilmoitus on laadittava kirjallisesti ja toimitettava todistettavasti. Oikeus purkaa sopimus raukeaa, jos laiminlyönti korjataan ennen purkuilmoituksen saapumista tai jos purkamista ei tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun purkuperuste tuli osapuolen tietoon.
Purkamisessa sopimus päättyy välittömästi, ja purkamista käyttävällä osapuolella on oikeus saada vahingonkorvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneista vahingoista.
Aiheesta lisää juristi Kimmo Tammen esityksessä, ks. webinaarin tallenne.
Katso myös kysymykset 4–7.
Vuokrasopimus voidaan irtisanoa, jos sopimukseen on kirjattu irtisanomisperuste. Peruste voi olla käytännössä mikä tahansa asia, josta osapuolet ovat sopineet.
Irtisanomisilmoituksessa on ilmoitettava irtisanomisperuste. Osapuolet voivat sopia irtisanomisperusteista tarkasti tai irtisanomisperuste voidaan kirjata yleisellä tasolla esim. ”osapuoli voi irtisanoa sopimuksen noudattamalla maanvuokralain säännöksiä”. Tällöin kumpikin osapuoli voi käytännössä irtisanoa sopimuksen milloin tahansa.
Katso myös kysymys 3.
Maanvuokralain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus olennaisen laiminlyönnin perusteella. Olennaisuuskynnys voi ylittyä esimerkiksi toistuvana maanvuokralain mukaisen pellon hoitovelvoitteen rikkomisena, jos vuokralainen ei ole korjannut puutteita vuokranantajan kehotuksesta huolimatta. Olennainen laiminlyönti voi olla esimerkiksi lakisääteisen hukkakauran torjunnan toistuva laiminlyönti.
Ks. myös kysymys 3.
Vuokranantajalla on purkuperuste, jos vuokralainen on laiminlyönyt vuokran maksamisen eikä kehotuksen jälkeen täytä maksuvelvollisuuttaan viimeistään 1 kk kuluessa kehotuksesta.
Ks. myös kysymys 3.
Jos sopimusehtoja ei ole noudatettu, seuraamukset riippuvat siitä, onko sopimuksessa sovittu sanktioista. Jos sanktiot on sovittu, edetään niitä määrittävien ehtojen mukaisesti. Jos sanktioita ei ole määritelty, niitä ei myöskään voida vaatia, mutta joissain tapauksissa aiheutuneet vahingot voi joutua korvaamaan vahingonkorvauslain perusteella
Olennaisissa rikkomuksissa kyse voi olla myös sopimuksen purkuun oikeuttavasta laiminlyönnistä. Purun tapahtuessa purkuun ryhtyvä osapuoli voi vaatia korvausta vahingoista, jotka johtuvat sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.
Jos neuvottelut eivät tuota ratkaisua, asia voidaan viime kädessä viedä käräjäoikeuteen riita-asiana. Käräjäoikeuden sovintomenettely on mahdollinen, jos molemmat osapuolet siihen suostuvat. Mikäli sopimuksessa on välityslauseke, riita ratkaistaan sen mukaisesti.
Vuokranantajan kuollessa vuokrasopimus jatkuu normaalisti ja sitoo kuolinpesää. Sopimukseen voidaan kuitenkin etukäteen liittää irtisanomislauseke, jonka perusteella sopimus voidaan tällaisessa tilanteessa irtisanoa.
Pääsääntöisesti vuokraviljelijä ei saa siirtää pellon vuokraoikeutta eteenpäin ilman vuokranantajan lupaa. Jos sopimuksessa kuitenkin on annettu oikeus siirtää vuokraoikeus ilman vuokranantajan erillistä suostumusta, vuokraoikeus katsotaan perinnölliseksi ja sopimus jatkuu kuolinpesää sitoen. Jos tällaista ehtoa ei ole, perillisten on ilmoitettava vuokranantajalle kolmen kuukauden kuluessa haluavansa jatkaa sopimusta. Ilmoituksen puuttuessa sopimus irtisanoutuu.
Jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen oikeudesta siirtää sopimus kolmannelle, voi sairastunut vuokraviljelijä siirtää sopimuksen kolmannelle.
Jos vuokraviljelijä sairastuu ja sopimuksen siirtämisoikeudesta tai muusta oikeudesta päättää sopimus sairastumisen perusteella ei ole sovittu, voi vuokraviljelijä yrittää neuvotella tilanteeseen sopivaa ratkaisua vuokranantajan kanssa. Jos neuvottelut eivät tuota ratkaisua, voi vuokralainen esim. ostaa koneurakointipalveluita tarjoavalta yritykseltä pellon viljelyyn tarvittavat toimet.
Vaihtoehtoisesti, jos vuokralainen on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä, eikä vuokralainen saa ilman vuokranantajan suostumusta siirtää vuokraoikeutta toiselle, käräjäoikeus voi hakemuksesta oikeuttaa vuokralaisen irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen tai siirtämään sen toiselle, jos:
1) vuokralaisen mahdollisuus käyttää vuokra-aluetta sopimuksen mukaiseen tarkoitukseen on lakannut tai olennaisesti vaikeutunut vuokralaisen tai hänen perheenjäsenensä sairauden tai vamman vuoksi taikka muusta näihin verrattavasta syystä; ja
2) vuokrasuhteen jatkuminen sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.
On huomioitava, että tällaisessa tilanteessa vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta kohtuullinen korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä. On tärkeä myös huomata, että tämä oikeus ei koske tilanteita, joissa vuokralainen on osakeyhtiö.
Kun maanomistaja vuokraa pellon viljelijälle, hän luovuttaa pellon hallinnan määräajaksi eikä saa puuttua siihen vuokrakauden aikana. Jos maanomistaja esimerkiksi haluaa tehdä moottorikelkalla hiihtolatua pellolle, hänen on pyydettävä siihen lupa viljelijältä.
OTA YHTEYTTÄ
